Главная / Аналитическая статья от «ЛЕНДЛОРД-Эксперт»

Аналитическая статья от «ЛЕНДЛОРД-Эксперт»

1.2.2010 << Все статьи


Анализ рынка новостроек г. Ростов-на-Дону за 2009 г.

            Рынок жилой недвижимости в конце 2008 г. после многолетнего роста вступил в новую фазу – фазу спада. Причиной кризиса стала сильная зависимость Российской экономики от мировой конъюнктуры сырьевых экспортных товаров, мировой финансовый кризис, слабо развитая банковская система страны, отставание темпов роста денежных доходов населения от темпов роста цен на недвижимость. Следствием этих факторов стал спад производства в бюджетообразующих отраслях народного хозяйства, отток капитала за рубеж, резкое увеличение стоимости кредитных ресурсов, нестабильность на рынке труда, паника на фондовом рынке. Все эти факторы негативно отражались на рынке недвижимости в течение всего 2009 г., когда почти перестала работать ипотека, приводящая на рынок квартир до 25% покупателей и начался исход с рынка недвижимости спекулянтов, доля которых в разных сегментах рынка недвижимости составляла от 30 до 80 %. Данная фаза рынка характеризуется низкой активностью продаж, снижающимися ценами, отсутствием новых проектов и замораживанием строительства на низких стадиях развития.

            Последствия финансового кризиса строительная отрасль Ростовской области в 2009 г. прочувствовала на себе едва ли не сильнее остальных. Не сильно развитая и до кризиса она в 2009 г. попав в черные списки кредитуемых отраслей промышленности находилась в постоянном поиске ресурсов для своего развития.

            За 2009 г. в г. Ростов-на-Дону введено в эксплуатацию более 800 тысяч квадратных метров жилья. Однако, если на долю многоэтажного строительства в 2008 г. приходилось 43% сданного в эксплуатацию жилья, то в 2009 г. этот показатель составил лишь 24%. Вместе с тем, малоэтажное строительство несмотря на кризис демонстрирует уверенный рост – 109% по отношению к 2008 г. Наибольшее количество жилья было введено в Советском, Пролетарском и Железнодорожном районах.

 

Рисунок 1

            Лучше всех среди застройщиков чувствовали себя строители малогабаритных квартир в так называемых домах котеджного типа. Такое жилье строилось как правило как индивидуальный 3-х этажный дом с надстроенной мансардой в 1-2 этажа с упрощенной разрешительной документацией. Котеджи строились  в течение 9 месяцев в местах массовой индивидуальной застройки, из кирпича  в состоянии стройвариант. Строители таких домов очень чутко уловили спрос в кризис на дешевое малогабаритное жилье, поэтому площадь квартир в таких коттеджах была как правило минимальна (1-комнатные квартиры от 25 до 35  кв.м., 2-х комнатные  от 35 до 52  кв.м.). Доля  1- комнатных квартир в таких домах была максимальной и доходила до 90%. 3-х и более комнатные квартиры в таких котеджах не проектировались. Цена  продажи в таких домах в течение 2009 г. колебалась от   30000 до 38000 рублей/кв.м. На сегодняшний день средняя цена продажи составляет от 33 000до 35 000 рубл/кв.м.

За период непрерывного снижения цены (с ноября 2008 г. по октябрь 2009 г.) средняя цена предложения квартир в новостройках уменьшилась на 20%. При этом в большей степени подешевело жилье в кирпичных (на 23%) и каркасно-монолитных домах (на 21%), в меньшей степени – в панельных на 17%. Это обусловлено меньшим жизненным циклом строительства панельных домов, доля в объеме предложения которых к концу 2009 г. уменьшилась с 18 % (до кризиса) до 7%. Наибольшее падение цен предложения достигалось в 3-х комнатных квартирах (23%), 2-х комнатные и 1-комнатные подешевели на 22 %. Наименьшее падение цен отмечалось в многокомнатных квартирах (на 5%), доля в предложении которых составляет 3%. По микрорайонам г. Ростова-на-Дону изменения тоже не равнозначные. Так среди районов, имеющих массовые квартальные застройки сильнее всех подешевел Центр (24%) и Александровка (26%). В тренде с рынком изменения цены на СЖМ (20%)  и в районе ул. Ленина (21%). Менее всех подешевел ЗЖМ (18%).

 

Первая половина 2009 г. была отмечена резким падением цен на новостройки на 15% с темпами около 2,5% в месяц и снижением объема продаж. С июля по октябрь темпы падения цены предложения замедлились, а за ноябрь-декабрь был отмечен рост цены на 2,5% относительно октября 2009г.  Однако на сегодняшний день нельзя сказать, что последнее повышение цены предложения  является новой тенденцией на рынке новостроек г. Ростова-на-Дону. Это обусловлено тем, что данный сегмент не является рынком однообразного законченного товара. На нём квартиры предлагаются разной степени готовности дома, уровня отделки, а также юридическим состоянием документов. Кроме того, на данном сегменте условия конкурентности значительно ниже, чем на вторичном рынке жилья. И резкие всплески или снижения цены предложения ( особенно это заметно в микрорайонах где строительство ведётся одним-двумя застройщиками) могут быть лишь изменением политики продаж конкретного застройщика.  В нашем случае имела место реакция  продавцов на увеличение сезонного спроса на стройварианты в конце года и в дальнейшем изменение цен будет идти в тренде со вторичным рынком квартир. В отличии от вторичного рынка купли-продажи, где в начале года разница между ценой предложения и ценой сделки составляла в среднем от 8 до 10% - на первичном рынке продавцы были не столь сговорчивы, уступая в среднем 3% от цены. К концу 2009 г. уторгование составляло уже около 2%, в то время как на вторичном рынке этот показатель был в пределах 4%.   

  

Средняя цена предложения 1 кв.м. по районам г. Ростов-на-Дону на декабрь 2009г.

 

Рисунок 4

               

Наибольшей средней ой ценой предложения обладают квартиры в Центре г. Ростов-на-Дону  (55 820 руб./кв.м.), Стройгородке (51 851 руб./кв.м.), микрорайон Сельмаш (48 348 руб./кв.м.). Наименьшей средней ой ценой предложения обладают квартиры на Каменке (34 566 руб./кв.м.) и поселке Орджоникидзе    (32 183 руб./кв.м.)

Однако цена предложения выражает  лишь желание застройщиков реализовать товар по заявленной цене, но цена спроса на первичное жильё в разных  отстаёт от цены предложения на сегодняшний день на 7-10 %.

Структура предложения квартир по районам г. Ростов-на-Дону в декабре 2009 г.

 

Рисунок 7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Объем предложения новостроек с октября 2008 г. по декабрь 2009 г. в базе данных агенства недвижимости Лендлорд вырос на 87%. Особенно заметным (на 34%) стало увеличение базы за период с сентября по декабрь 2009 г., когда продавцы, пытаясь воспользоваться сезонным спросом выбросили на рынок придерживаемые ранее квартиры. Структура предложений новостроек за время кризиса изменилась. Доля предложений квартир в кирпичных домах увеличилась с 53% до 62%, доля же  в панельных домах упала с 18 до 7%. В структуре предложений по количеству комнат произошли незначительные изменения. Доля в предложениях 1-комнатных квартир к концу 2009 г. увеличилась на 3% и составила 53%. Доля 2-комнатных квартир, напротив, уменьшилась на 3% и составляет на декабрь          2009 г. – 28 %. Доля 3-х и 4-х комнатных квартир осталась неизменной и составляет 16 и 3 % соответственно.

В 2010 г. рынок жилой недвижимости перешел в фазу восстановления, которая  характеризуется стабилизацией цен на рынке  и постепенным поглощением избыточного предложения, образовавшегося из-за резко снизившегося спроса во время кризиса.  Этому будут способствовать как макроэкономические показатели, так и факторы непосредственно оказывающие влияние на рынок недвижимости. Мировая экономика как и российская, прошла дно кризиса. Меры, предпринятые правительством РФ, уберегли  ведущие российские предприятия от банкротства, а банковскую систему от финансового коллапса. Снизившиеся цены и ставки по ипотечным кредитам, отложенный неудовлетворенный спрос будут оздоравливать ситуацию на рынке недвижимости. С другой стороны, достойные для кризисного года объёмы сдачи жилья, нестабильность на рынке труда, отсутствие излишков денег, более взвешенная политика банков при выдаче ипотечных кредитов не будут способствовать резкому изменению баланса на рынке. Скорее всего до сентября 2010 г. вероятны колебания цены в пределах ± 5%, а до конца 2010 г.  увеличение цены может составить не более 10 %.

           

 

 

 

 

 

 

 

Частичное или полное использование материала возможно только со ссылкой на автора ООО «Лендлорд-Эксперт».

Анализ рынка данного сегмента недвижимости подготовлен оценочной компанией "Лендлорд-Эксперт". С более подробными данными вы сможете ознакомиться, отправив запрос на e-mail: expertocenka@aaanet.ru или позвонив по телефону: (863) 250-00-03