Аналитическая статья от «ЛЕНДЛОРД-Эксперт»

1.1.2011

<< Все статьи

Анализ рынка новостроек г. Ростов-на-Дону за 2010 г.

Как мы и прогнозировали, в начале года первичный рынок в 2010 г. пребывал в фазе восстановления. Первые шесть месяцев основная масса покупателей присматривалась к рынку, возможно ожидая дальнейшего снижения цены, которого по большому счету не было. Дно средней цены предложения было достигнуто в наименее активном летнем месяце – июле. Снижение относительно декабря 2009 г. составило 2.78%. В дальнейшем цена квадратного метра подвергалась незначительным ценовым колебаниям. Общее снижение цены за 2010 г. квадратного метра на первичном рынке жилья составило 1.18%.

В 2010 году в городе введено в эксплуатацию жилых домов площадью 850,2тыс. м² - 101,2% к уровню 2009 года. Объем индивидуального жилищного строительства в 2010 г. составил 589.7 тыс. кв.м. или 69% от общего объема сданного жилья. Жилищное строительство ведется во всех районах города - наибольшее количество жилья введено на территориях Советского (183,7 тыс. м2), Первомайского (144,2 тыс. м2) и Железнодорожного (134,4 тыс. м2) районов. Из общего объема построенного жилья 644,3 тыс. м² - в кирпичном  исполнении; 144,5 тыс. м² - каркасно-монолитном.

                               2010 год на рынке новостроек прошел под знаком нескольких событий:

                1.  Та лояльность покупателей, которая позволила в 2009 г. уверенно чувствовать себя застройщиков малоквартирных домов коттеджного типа испарилась после того как Администрация города подала ряд исков о незаконности строительстве подобных домов. Такая политика городских властей не могла не отразиться на настроениях покупателей, которые в 2010 г. отдавали предпочтения домам, построенным в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве, а квартиры в домах коттеджного типа пользовались спросом только в сданном «виде» с готовыми документами;

                2.  На первичный рынок жилья со второй половины года начали возвращаться ипотечные кредиты для финансирования сделок первичного рынка. С привлечением ипотечных кредитов было совершено порядка 8% от всех сделок на первичном рынке жилья (по данным АН Лендлорд).

                3. Большим подспорьем первичному рынку жилья было выделение средств по целевым федеральным программам: покупка квартир для ветеранов ВОВ, приобретение жилья военным, «Молодая семья» и т.д.

                4. Стабилизация цен на рынке жилья, возрастающий с каждым месяцем к осени 2010 г. платежеспособный спрос спровоцировал застройщиков к расконсервации строек. Если к осени 2009 г. 35 % строительных пятен были законсервированы, то к ноябрю 2010 г. практически на всех стройках кипела работа. Это позволило вывести на первичный рынок жилья новый объем предложения и не дало возможности взлету цен.

Средняя цена предложения 1 кв.м. по районам г. Ростов-на-Дону на декабрь 2010г.

Динамика изменения средней цены предложения 1 кв.м. по отношению к декабрю 2009 г. по районам

                В структуре предложения за год произошли следующие изменения:

           - продолжала сокращаться доля предложения панельных домов, при этом уменьшилась не только доля, но и их абсолютное количество в предложении, в отличии от других типов квартир;

       - увеличилась доля в предложении 1-комнатных квартир, что обусловлено тем, что в кризисные годы проектировалось и выводилось на рынок в массовом порядке малогабаритное жилье, при этом доля в предложении 2-х, 3-х и 4-х и более комнатных квартир уменьшилась;

            - среди микрорайонов города можно отметить увеличение доли предложения квартир в Александровке и на Чкаловском, снижение доли и абсолютного объема предложения в Нахичевани, Темернике и втором поселке Орджоникидзе. При этом, практически во всех районах города изменение абсолютного количества объектов на продажу было обратно пропорционально изменению цены.

Структура предложения квартир по районам г. Ростов-на-Дону в декабре 2010 г.

Объем текущего предложения за 2010 г. превысил аналогичный показатель 2009 г. на 42%, при этом объем общего предложения вырос за год на 11.4% Количество покупателей, вышедших на первичный рынок жилья в 2010 г. выросло на 14%, при этом их активность в просмотрах выросла на 43%.

                Развитие ценовой ситуации в 2011 г. будет во многом зависеть от макроэкономических показателей экономики и в первую очередь от цены на нефть и от действий правительства в области жилищной политики. Если не будут предприняты решительные меры по стимулированию развития малоэтажного строительства и более упрощенный порядок получения разрешения на строительство многоквартирного жилья 2011 год может быть последним в ближайшие годы когда цены на жилье не будут рости высокими темпами. На ближайший год вполне вероятен сценарий, когда спрос уравновешенный предложением будет удерживать цены вокруг нынешнего уровня в первые полгода. Вторая половина за счет стимуляции спроса лояльными ставками по ипотечным кредитам и традиционно осеннего спроса увеличит уровень средней цены предложения, но незначительно в пределах от 4 до 8%. Основной платежеспособный спрос будет сосредоточен в сегменте эконом-класса, но доля бизнес-класса будет постепенно восстанавливаться. Весьма вероятен дефицит предложения квартир в панельных домах и 2-х комнатных квартир небольшой площади.

Частичное или полное использование материала возможно только со ссылкой на автора ООО «Лендлорд-Эксперт».

Анализ рынка данного сегмента недвижимости подготовлен оценочной компанией "Лендлорд-Эксперт". С более подробными данными вы сможете ознакомиться, отправив запрос на e-mail: expertocenka@aaanet.ru или позвонив по телефону: (863) 250-00-03